Legislación sobre el domicilio profesional del trabajador freelance

El auge de las profesiones relacionadas con las tecnologías de la información y la comunicación y en general el auge de las profesiones desarrolladas por trabajadores freelance ha traído consigo un aumento de una realidad incontestable: la utilización del domicilio
habitual del trabajador freelance como lugar de trabajo. Y eso, que a priori puede parecer completamente normal, merece algunas consideraciones al respecto.

Para empezar se deberá aclarar que no en todas las jurisdicciones ni realidades nacionales, incluso en muchos casos ni en distintas realidades regionales la regulación será la misma. En este artículo se va a tratar concretamente sobre lo que dice la legislación española, básicamente a través de lo que indica la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) que es la ley que regula primordialmente estos aspectos. Es obvio tal y como se
mencionaba, entonces, que la realidad podrá ser completamente diferente en otra zona del mundo, pero esta realidad aquí expuesta sirve de buen punto de partida para situar al lector o lectora en el ámbito de sus actuaciones profesionales en el marco de la vivienda donde tenga establecida su residencia habitual.

Obviamente un primer punto que deberemos conocer es el punto que versa sobre el concepto mismo de vivienda habitual. Así y al respecto vemos que la LAU establece que “se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario” (Art. 2.1 de la LAU). En consecuencia podemos comprobar que la legislación marca como requisito indispensable que para ser considerada una vivienda destinada al uso de vivienda personal habitual la
misma debe de “….satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario…”.

En virtud de este artículo mencionado vemos que la legislación no establece que la vivienda sea para un uso profesional del arrendatario. Como mínimo no lo establece en el marco en el que este artículo se expresa, que es en el de aquella persona que no ha alquilado específicamente la vivienda para un uso profesional (locales de negocio), que en todo caso se regiría por sus propias condiciones y particularidades. Si no que este artículo se refiere al caso más habitual, al caso de una persona que vive en una casa y paralelamente en ella practica actividades profesionales.

Así vemos que la LAU a priori no autoriza pero tampoco niega expresamente la realización de actividades empresariales o profesionales en la vivienda, por lo que evidentemente una interpretación simple de la LAU podría llevarnos a la conclusión de que no existe impedimento alguno para poderlas practicar, pero no es exactamente así.

Y no es exactamente así, dado que en caso de practicar actividades empresariales o profesionales en la vivienda se podría interpretar que la vivienda no tiene el exigido uso de vivienda primordial del arrendatario, pudiendo ello generar controversia con el propietario y que este pudiera pedir ejercer derechos de resolución contractual. Por lo que una lectura en superficie nos lleva a la conclusión de que es apropiado que en el momento de formalizar el contrato en cualquiera de las formas admitidas en derecho (“Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento” Art. 37 de la LAU), figure la autorización expresa de que en la vivienda arrendada por el arrendatario el mismo puede practicar actividades profesionales y el alcance y límite en todo caso de las mismas, y no que figure la cláusula en contrario tal y como es habitual en los contratos de arrendamiento mayoritariamente.

Y es en ese caso, en el de figurar la autorización expresa de que en la vivienda puedan practicarse actividades distintas al uso de vivienda habitual donde la LAU si que establece unas consideraciones muy claras al respecto:

En primer lugar la LAU reconoce que el arrendatario en caso de tener la vivienda arrendada para usos profesionales tiene derecho en todo caso a ceder el contrato de arrendamiento sin contar con el consentimiento del arrendador. Concretamente la LAU establece este derecho en su artículo 32.1 donde textualmente establece que “Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador”. Por contra y en contrapartida la LAU establece el derecho del arrendador a “una elevación de renta del 10 % de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20% en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada” (Art.32.2 de la LAU)

Todo ello nos lleva a la conclusión de que un trabajador freelance, en el caso de no constar prohibición expresa y siempre y cuando mantenga la función de vivienda habitual, no debe de tener problemas para trabajar por su cuenta en el mismo domicilio, y más cuando entendemos que en la mayoría de estos trabajadores no existe maquinaría o demás consideraciones que desvirtúen el sentido de la vivienda más allá de un equipo informático y poco más. Si bien es cierto que existen profesiones que por su propia naturaleza e idiosincrasia pueden tener casos más complejos.

Evidentemente ello no tiene relación con las implicaciones en impuestos municipales u otros que pueda tener en un profesional freelance ejercer actividades profesionales en su hogar. Y evidentemente todo ello sin relación con los derechos por ejemplo que pueden dar lugar a la resolución del contrato en el caso de que las actividades (personales o profesionales) que el inquilino realice en el domicilio resulten inapropiadas.

En el caso de lo establecido en el marco de la última parte del párrafo anterior, la LAU también es clara al respecto, y por ejemplo establece los siguientes importantes puntos. Puntos que tienen relación directa en todo lo mencionado a lo largo de este artículo y que concretamente se encuentran regulados en el artículo 27 de la LAU. Siendo de especial mención en relación a lo que se refiere a lo expuesto en este artículo los puntos D, E y F del mencionado artículo. Quienes por orden y respectivamente establecen que dará derecho a la resolución del contrato cuando se de un incumplimiento de obligaciones, concretamente cuando en la vivienda se produzca “la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador, cuando el consentimiento de éste sea necesario” (Art. 27.D de la LAU), o bien “cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas” (Art. 27.E de la LAU), o en el último caso que nos incumbe en este artículo “cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7” (Art. 27.F de la LAU).

Para finalizar tan sólo indicar que nunca debemos olvidar que un buen pacto previo nos evitará o podrá evitar tal y como ya se ha visto multitud de conflictos posteriores. Y para finalizar también tan sólo indicar que obviamente estos conflictos, supuestos y demás apartados mencionados en este artículo no significa que en la relación contractual que une a un arrendatario con un arrendador no existan otros motivos que puedan dar pie a otros conflictos e incluso peticiones de resolución contractual, independientemente de que en la vivienda se ejerzan actividades profesionales o no. Las mismas pueden ser de diversa índole y calado, pero en la mayoría de casos se refieren al pago de las rentas o bien a la realización o la falta de realización de las obras de mantenimiento requeridas, pero esos son otros casos.

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