El auge de las profesiones relacionadas con
las tecnologías de la información y la comunicación y en general el auge
de las profesiones desarrolladas por trabajadores freelance ha traído
consigo un aumento de una realidad incontestable: la utilización del
domicilio
habitual del trabajador freelance como lugar de trabajo. Y eso, que a
priori puede parecer completamente normal, merece algunas
consideraciones al respecto.
Para empezar se deberá aclarar que no en
todas las jurisdicciones ni realidades nacionales, incluso en muchos
casos ni en distintas realidades regionales la regulación será la misma.
En este artículo se va a tratar concretamente sobre lo que dice la
legislación española, básicamente a través de lo que indica la LAU (Ley
de Arrendamientos Urbanos) que es la ley que regula primordialmente
estos aspectos. Es obvio tal y como se
mencionaba, entonces, que la realidad podrá ser completamente diferente
en otra zona del mundo, pero esta realidad aquí expuesta sirve de buen
punto de partida para situar al lector o lectora en el ámbito de sus
actuaciones profesionales en el marco de la vivienda donde tenga
establecida su residencia habitual.
Obviamente un primer punto que deberemos
conocer es el punto que versa sobre el concepto mismo de vivienda
habitual. Así y al respecto vemos que la LAU establece que “se
considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre
una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la
necesidad permanente de vivienda del arrendatario” (Art. 2.1 de la
LAU). En consecuencia podemos comprobar que la legislación marca como
requisito indispensable que para ser considerada una vivienda destinada
al uso de vivienda personal habitual la
misma debe de “….satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario…”.
En virtud de este artículo mencionado vemos
que la legislación no establece que la vivienda sea para un uso
profesional del arrendatario. Como mínimo no lo establece en el marco en
el que este artículo se expresa, que es en el de aquella persona que no
ha alquilado específicamente la vivienda para un uso profesional
(locales de negocio), que en todo caso se regiría por sus propias
condiciones y particularidades. Si no que este artículo se refiere al
caso más habitual, al caso de una persona que vive en una casa y
paralelamente en ella practica actividades profesionales.
Así vemos que la LAU a priori no autoriza
pero tampoco niega expresamente la realización de actividades
empresariales o profesionales en la vivienda, por lo que evidentemente
una interpretación simple de la LAU podría llevarnos a la conclusión de
que no existe impedimento alguno para poderlas practicar, pero no es
exactamente así.
Y no es exactamente así, dado que en caso de
practicar actividades empresariales o profesionales en la vivienda se
podría interpretar que la vivienda no tiene el exigido uso de vivienda
primordial del arrendatario, pudiendo ello generar controversia con el
propietario y que este pudiera pedir ejercer derechos de resolución
contractual. Por lo que una lectura en superficie nos lleva a la
conclusión de que es apropiado que en el momento de formalizar el
contrato en cualquiera de las formas admitidas en derecho (“Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento”
Art. 37 de la LAU), figure la autorización expresa de que en la
vivienda arrendada por el arrendatario el mismo puede practicar
actividades profesionales y el alcance y límite en todo caso de las
mismas, y no que figure la cláusula en contrario tal y como es habitual
en los contratos de arrendamiento mayoritariamente.
Y es en ese caso, en el de figurar la
autorización expresa de que en la vivienda puedan practicarse
actividades distintas al uso de vivienda habitual donde la LAU si que
establece unas consideraciones muy claras al respecto:
En primer lugar la LAU reconoce que el
arrendatario en caso de tener la vivienda arrendada para usos
profesionales tiene derecho en todo caso a ceder el contrato de
arrendamiento sin contar con el consentimiento del arrendador.
Concretamente la LAU establece este derecho en su artículo 32.1 donde
textualmente establece que “Cuando en la finca arrendada se ejerza
una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá
subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad
de contar con el consentimiento del arrendador”. Por contra y en contrapartida la LAU establece el derecho del arrendador a “una
elevación de renta del 10 % de la renta en vigor en el caso de
producirse un subarriendo parcial, y del 20% en el caso de producirse la
cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada” (Art.32.2 de la LAU)
Todo ello nos lleva a la conclusión de que
un trabajador freelance, en el caso de no constar prohibición expresa y
siempre y cuando mantenga la función de vivienda habitual, no debe de
tener problemas para trabajar por su cuenta en el mismo domicilio, y más
cuando entendemos que en la mayoría de estos trabajadores no existe
maquinaría o demás consideraciones que desvirtúen el sentido de la
vivienda más allá de un equipo informático y poco más. Si bien es cierto
que existen profesiones que por su propia naturaleza e idiosincrasia
pueden tener casos más complejos.
Evidentemente ello no tiene relación con las
implicaciones en impuestos municipales u otros que pueda tener en un
profesional freelance ejercer actividades profesionales en su hogar. Y
evidentemente todo ello sin relación con los derechos por ejemplo que
pueden dar lugar a la resolución del contrato en el caso de que las
actividades (personales o profesionales) que el inquilino realice en el
domicilio resulten inapropiadas.
En el caso de lo establecido en el marco de
la última parte del párrafo anterior, la LAU también es clara al
respecto, y por ejemplo establece los siguientes importantes puntos.
Puntos que tienen relación directa en todo lo mencionado a lo largo de
este artículo y que concretamente se encuentran regulados en el artículo
27 de la LAU. Siendo de especial mención en relación a lo que se
refiere a lo expuesto en este artículo los puntos D, E y F del
mencionado artículo. Quienes por orden y respectivamente establecen que
dará derecho a la resolución del contrato cuando se de un incumplimiento
de obligaciones, concretamente cuando en la vivienda se produzca “la
realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no
consentidas por el arrendador, cuando el consentimiento de éste sea
necesario” (Art. 27.D de la LAU), o bien “cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas” (Art. 27.E de la LAU), o en el último caso que nos incumbe en este artículo “cuando
la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la
necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien
efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el
artículo 7” (Art. 27.F de la LAU).
Para finalizar tan sólo indicar que nunca
debemos olvidar que un buen pacto previo nos evitará o podrá evitar tal y
como ya se ha visto multitud de conflictos posteriores. Y para
finalizar también tan sólo indicar que obviamente estos conflictos,
supuestos y demás apartados mencionados en este artículo no significa
que en la relación contractual que une a un arrendatario con un
arrendador no existan otros motivos que puedan dar pie a otros
conflictos e incluso peticiones de resolución contractual,
independientemente de que en la vivienda se ejerzan actividades
profesionales o no. Las mismas pueden ser de diversa índole y calado,
pero en la mayoría de casos se refieren al pago de las rentas o bien a
la realización o la falta de realización de las obras de mantenimiento
requeridas, pero esos son otros casos.